Безпека, податки та ціни: як змінився ринок житла в Україні

Ринок нерухомості в Україні дедалі більше залежить від безпекової ситуації. Якщо на заході країни ціни та попит зростають, то в прифронтових регіонах активність тримається переважно на державних програмах. За словами експрезидента Асоціації фахівців з нерухомості України Юрія Піти, у Тернополі, Чернівцях, Івано-Франківську, Львові, Хмельницькому, Рівному, на Закарпатті та Волині вартість житла цьогоріч зросла в середньому на 15–20%. Натомість у Харкові, Дніпрі, Запоріжжі та Одесі близько 60% угод укладаються завдяки програмам «єВідновлення» та житловим ваучерам.

Рієлтор Олександр Бойко зазначає, що українці тепер обирають квартиру довше та уважніше, зважаючи на район, стан будинку, документи та реальну ліквідність. «Рішень "на емоціях" майже немає», — каже він. Якщо власник не враховує стан локації, перегляди є, але до угоди доходить рідко. Дані маркетплейсу DIM.RIA підтверджують: новобудови подорожчали передусім у західних і центральних регіонах, де триває активне будівництво. За червень квадратний метр найбільше зріс у Черкаській (+7,5%) та Чернівецькій (+6,4%) областях, а в Запорізькій (-6,3%) та Кіровоградській (-4,8%) областях ціни пішли вниз. У Києві середня вартість квадратного метра в новобудовах просіла на 3,5% — до 1379 доларів.

Ринок оренди реагує на зміни швидше. За словами Віталія Поберезького з DIM.RIA, у Києві середня оренда однокімнатної квартири за місяць зросла приблизно на 4% — до 27 тисяч гривень. На Закарпатті ціна залишилася на рівні 22,5 тисячі гривень, а в Черкаській області зросла на 27% — до 19 тисяч, зрівнявшись зі Львівською областю. Найбільше місячне подорожчання зафіксували в Кіровоградській області, де ціна зросла вдвічі — до 14 тисяч гривень.

У столиці вже формуються «острови» небезпеки. Юрій Піта називає серед таких зон Лук'янівку та Дарницю біля промислової зони, які часто потерпають від обстрілів. «В районі Лук'янівки здати навіть недорого в оренду дуже проблематично. Люди не цікавляться, тому що безпека на першому місці», — наголошує він. Водночас квартири в будинках з укриттями, резервним живленням і надійними комунікаціями користуються попитом, і ціни на них зростають у межах 10%.

Окремий фактор — транспорт. З 15 липня у Києві проїзд у громадському транспорті подорожчав з 8 до 30 гривень. Олександр Бойко вважає, що це може посилити інтерес до квартир біля метро та пересадкових вузлів, але масового переїзду не спровокує: для орендаря важлива сукупна щомісячна вартість. Юрій Піта, своєю чергою, не очікує глобального впливу, адже близькість до роботи чи навчання і раніше була ключовим критерієм.

Ще одна інтрига — податки. З 2027 року власники квартир мають сплачувати 10% сукупного податку з доходів від оренди (5% ПДФО та 5% військового збору). Зараз теоретична ставка — 23%, але на практиці майже ніхто не платить. За словами Бойка, для частини орендодавців це стане психологічним рубіжем: хтось легалізується, хтось намагатиметься зберегти старий формат. Він прогнозує поступове «відбілення» ринку, адже офіційний договір дає захист обом сторонам. Юрій Піта вважає, що перекласти податки на орендарів не вийде: «Ціни зростають тільки якщо є попит. Перекласти на орендаря податки не вийде, бо це буде неконкурентно».

До кінця літа експерти не очікують різких змін, але восени, з початком навчального сезону, попит на оренду традиційно зросте. Головною інтригою стане опалювальний сезон: якщо атаки на Київ посиляться, ціни на житло можуть піти вниз. Юрій Піта припускає, що в більшості сегментів вони можуть знизитися на 20%.