Виселити орендаря: коли можна без суду, а коли доведеться йти до виконавців

Порядок дострокового виселення орендаря залежить від того, чи вдається сторонам домовитися. Якщо мешканець сам погоджується звільнити приміщення, достатньо підписати угоду про розірвання договору та акт приймання-передачі майна. Це можливо в будь-який момент.

Окремий варіант — одностороння відмова від договору, якщо такий пункт у ньому прописано. Наприклад, із письмовим попередженням за 30 днів або за 2 місяці, як передбачає стаття 825 Цивільного кодексу України. Коли така умова є і процедуру дотримано, орендар зобов'язаний виселитися. Про це розповіла адвокатка та керівниця юридичної компанії «Prima Leader Group» Діна Дрижакова.

Якщо ж мешканець виїжджати відмовляється, виселити його можна виключно за рішенням суду. Закон (статті 783 і 825 ЦК України) визначає підстави для дострокового розірвання договору оренди житла на вимогу власника. Серед них — систематична несплата: борг за 6 і більше місяців, якщо договір укладено на строк від одного року, або понад два пропущені платежі поспіль при короткостроковій оренді до року. Також підставою є руйнування чи пошкодження житла орендарем або особами, за дії яких він відповідає.

Розірвати договір можна й через використання помешкання не за призначенням — під виробничі чи комерційні потреби, офіс або суборенду без згоди власника. Ще одна підстава — систематичне порушення правил співжиття (шум, затоплення), яке унеможливлює спільне проживання. Нарешті, житло можна вимагати звільнити, якщо воно потрібне самому орендодавцю та членам його сім'ї — але з попередженням орендаря не пізніше ніж за 2 місяці.

Водночас власнику заборонено вдаватися до самоправства. Не можна замінювати замки за відсутності орендаря, викидати його речі на вулицю чи відключати світло, воду й газ, щоб змусити людину виїхати. «Такі дії орендодавця кваліфікуються як самоуправство (ст. 186 КК України або ст. 186-1 КУпАП) або самоуправне самовільне самовілля, що дає орендарю право звернутися до поліції або подати позов про усунення перешкод у користуванні житлом», — пояснює Діна Дрижакова.

Примусове виселення відбувається у кілька етапів. Спершу орендарю надсилають письмову вимогу (претензію) про усунення порушень або дострокове розірвання договору та звільнення житла. Далі до суду подають позовну заяву про розірвання договору оренди та виселення. Після отримання рішення, яке набрало законної сили, та виконавчого листа справою займається Державна виконавча служба або приватний виконавець.

Порада власнику: прописуйте в договорі умови односторонньої відмови та строки попередження, фіксуйте стан майна в акті приймання-передачі й зберігайте підтвердження надісланих претензій. Це суттєво спрощує доказування в суді, якщо справа дійде до примусового виселення.