Оренда під ОПК: чому власнику приміщення варто знати про ризики й ціни

Кількість підприємств оборонно-промислового комплексу в Україні зростає: станом на червень 2026 року працює понад тисяча приватних компаній, а в базі кластера Brave1 — понад дві тисячі оборонних стартапів. Державний концерн «Укроборонпром» із 2024 по 2025 рік збільшив обсяги виробництва у півтора раза, а Агенція оборонних закупівель цьогоріч законтрактувала вдвічі більше дронів, ніж торік. Разом із масштабами зростає й потреба в приміщеннях — офісах, складах і виробничих цехах.

Для власника нерухомості це означає появу нового типу орендаря, який готовий платити, але з яким пов'язані додаткові ризики. Найчастіша проблема, за словами виробників, — небажання орендодавців здавати площі під ОПК. Засновник компанії з виготовлення НРК розповідає, що після зізнання про КВЕД чує відмову: «Ні, ми таке не приймаємо». Він пояснює, що навіть коли компанія не працює з вибухівкою, орендодавці бояться криміналу або російських ударів.

У виробника засобів радіоелектронної підтримки Kvertus кажуть: якщо взяти сто придатних для виробництва приміщень у Києві та передмісті, лише одиниці власників готові розглядати компанію ОПК як орендаря. Зі стандартними офісами ситуація краща — 25–35 власників зі 100 готові до такого орендаря. Але навіть ці варіанти мають відповідати внутрішнім вимогам безпеки, логістики й виробничих процесів, що звужує вибір. Є й прямий вплив на ціну: у Kvertus стикалися з випадками, коли після того, як орендодавець дізнавався про профіль компанії, вартість оренди зростала вдвічі.

Власники нерухомості оцінюють ризики російських ударів по своєму майну й перестраховуються. Але через це пропозиція оренди під оборонний бізнес звужується, а самі виробники змушені шукати компроміс.

Розміщення виробництв у містах — вимушений крок. Віддалена локація зменшує частину ризиків, але ускладнює роботу: чим далі від транспортних розв'язок і робочих рук, тим складніше налагодити процеси. «Потрібно доставляти компоненти, відвантажувати готову продукцію, обслуговувати обладнання й забезпечувати працівникам доступ до робочого місця», — каже Вікторія Кульчицька, комерційна директорка українсько-британської defence-tech компанії Trypillian. За її словами, універсальної безпечної відстані від міської забудови немає — кожен виробник шукає власний баланс між безпекою, придатністю приміщення та організацією роботи.

Представник компанії з виготовлення FPV-дронів зазначає: вивезення виробництва подалі від усіх створює нетипову активність у селах, яку швидко помічають. «У всіх є супутники і розвіддані. Тож це швидко помітять і зруйнують вже завтра», — каже він. Інший співрозмовник із виробництва військового спорядження додає, що за містом захист ППО практично відсутній, тоді як міста мають якесь прикриття. Водночас розміщувати виробництва з вибуховими речовинами в міській забудові заборонено законом.

Як, де та скільки вибухівки можна зберігати, регулює постанова Кабміну №763 — спрощений механізм, ухвалений 2023 року на час воєнного стану. Вона зберегла вимогу до санітарної зони довкола складів боєприпасів — не менше ста метрів зовні від огорожі.

Виконавчий директор Національної асоціації оборонної промисловості України Сергій Гончаров наголошує, що повністю унеможливити удари по складах і виробництвах не можна. «Велика частка виробництв була створена дуже не вчора. Десять снарядів на мільйон квадратних кілометрів роззосередити неможливо», — каже він. За його словами, якщо робити все правильно за технікою безпеки, знадобляться не рік і не два та не один мільярд із бюджету. Він також зазначає, що серійні вироби зі складною електронікою мають виготовлятися в заводських умовах, а перевезти обладнання — не те саме, що релокувати виробництво, адже дефіцитний фахівець, який живе в Києві, навряд чи поїде з родиною в невідоме село.

Держава, за словами Гончарова, має невелику кількість вільних виробничих приміщень із радянських часів із великими бомбосховищами, але часто вони занедбані, а в добрих локаціях давно приватизовані. Питання періодично піднімається в Міноборони, але після чергової реорганізації доводиться починати з нуля. 2 вересня Суспільне звернулося до Міністерства оборони із запитаннями про обговорення з приватними компаніями розміщення складів і виробництв, наявність площ і безпекові рамки після атак на склади боєприпасів на Київщині. Відповіді на момент публікації не надійшли.

Майже всі приватні компанії мають власні протоколи безпеки: децентралізують виробництво, щоб кожен майданчик був умовно «нецікавим» для ураження, не використовують брендовану продукцію біля локацій, не паркують поруч машини, не проводять зустрічі в офісі та не допускають сторонніх. Компанії з маленькими пристроями можуть дозволити собі такі заходи, а от підприємства, яким потрібна велика техніка, заховати важко.

Порада власнику приміщення: перш ніж відмовляти орендарю з ОПК, варто зважити, що попит на площі зростає, а орендна плата може бути вищою. Водночас слід чітко зафіксувати в договорі відповідальність за безпеку, страхування майна та умови розірвання. Якщо ви не готові до підвищених ризиків, краще одразу визначити це в оголошенні, щоб не витрачати час обом сторонам.