Продаж квартири: з 23 жовтня нотаріуси перевірятимуть борги власників

Восени 2026 року в Україні набувають чинності нові правила оформлення угод із нерухомістю. Відповідно до Закону №4833-IX та рішень Міністерства юстиції, нотаріуси автоматично перевірятимуть продавців квартир, будинків і земельних ділянок через Єдиний реєстр боржників. Якщо особа перебуває в реєстрі, укладення договору можуть заблокувати до моменту вирішення питання.

Механізм стосується не лише продажу житла. Перевірка проводитиметься також під час передачі нерухомості в заставу та інших операцій із відчуження. Нотаріус отримуватиме інформацію про наявність відкритих виконавчих проваджень ще до завершення оформлення документів.

Важливо розуміти: не кожен борг автоматично блокує продаж. Вирішальне значення має те, чи відкрито щодо людини виконавче провадження і чи внесена вона до реєстру. Туди можуть потрапити громадяни з великими комунальними боргами, податковою заборгованістю або штрафами, що стягуються примусово. Саме після відкриття провадження продаж нерухомості опиняється під загрозою.

Головна мета нововведення — унеможливити ситуації, коли боржники швидко переписують квартири чи будинки на родичів після початку примусового стягнення. Раніше між відкриттям провадження та оформленням угоди лишався час, яким користувалися недобросовісні власники. Запуск автоматичного обміну даними має це виправити.

Для покупців нові правила — радше плюс: ризик укласти угоду з продавцем, який має юридичні проблеми, зменшиться. Утім, експерти радять не покладатися лише на перевірку нотаріуса. Перед передачею авансу чи завдатку варто самостійно перевірити продавця в Єдиному реєстрі боржників, переконатися, що на квартиру не накладено арешт, і прописати в договорі порядок повернення завдатку, якщо угода не відбудеться. Особливо це актуально, коли між попереднім та основним договором минає кілька тижнів або місяців.

Юристи радять продавцям діяти заздалегідь. Перед тим як виставляти квартиру на ринок, варто перевірити себе в реєстрі боржників. Якщо запис є — звернутися до державного або приватного виконавця, повністю погасити заборгованість, дочекатися закриття провадження та виключення з реєстру. Лише після цього оформлення договору відбуватиметься без зайвих ризиків.

Варто заспокоїтися тим, хто боїться втратити житло: нові правила не передбачають автоматичної конфіскації. Йдеться лише про додаткову перевірку під час продажу. Законодавство захищає єдине житло боржника — стягнення насамперед звертають на кошти, рахунки та інше майно. Для військовослужбовців під час воєнного стану та протягом року після його завершення діють додаткові гарантії щодо єдиного житла, за винятком окремих випадків, визначених законом.