Продаж квартири з переплануванням: що загрожує власнику

Перепланування робить житло зручнішим, однак під час продажу воно нерідко стає каменем спотикання. Залежно від виду виконаних робіт та наявності оформлених документів угода може пройти швидко або затягнутися на місяці, а іноді й зірватися.

Якщо зміни не зачіпали несучі конструкції, інженерні мережі чи інші важливі елементи будинку, зазвичай достатньо провести технічну інвентаризацію та отримати оновлений технічний паспорт. Коли ж під час ремонту виконувалися роботи, що за законом потребують погодження, спершу доведеться узаконити перепланування, і лише потім укладати договір купівлі-продажу.

Переплануванням вважаються будь-які зміни внутрішнього планування, через які квартира перестає відповідати плану в техпаспорті. Найпоширеніші випадки — знесення або встановлення внутрішніх перегородок, об'єднання кухні з вітальнею, об'єднання чи поділ санвузла, перенесення дверних прорізів, зміна площі або конфігурації кімнат, приєднання комори чи гардеробної.

Не кожне перепланування потребує дозволів, але якщо зміни вплинули на план квартири, вони мають бути відображені в технічній документації. Узгодження обов'язкове, коли проводилися роботи з несучими стінами, перенесення або зміна інженерних комунікацій, втручання у вентиляційні системи, зміна конструктивних елементів будинку, приєднання лоджії чи балкона зі зміною конструкцій. Для таких робіт потрібна проєктна документація та погодження.

Формально квартиру з неузаконеним переплануванням продати можна, але на практиці це ускладнює процес. Нотаріус може порадити спершу усунути невідповідності між техпаспортом і фактичним станом. Банки під час оформлення іпотеки перевіряють такі об'єкти особливо ретельно — для фінансової установи важливо, щоб характеристики нерухомості повністю збігалися з офіційними документами.

Покупець, який погодиться на угоду, ймовірно, вимагатиме суттєву знижку. Новому власнику, найімовірніше, доведеться самостійно проходити процедуру оформлення документів уже після купівлі.

Серед ризиків для продавця — відмова банку в іпотеці, затримка нотаріального оформлення, необхідність виготовляти новий техпаспорт, додаткові витрати на документи, зменшення ринкової вартості, відмова покупців, штрафи за самовільне втручання в конструктивні елементи, а також вимога повернути окремі елементи квартири до первісного стану.

Щоб уникнути затримок, юристи радять ще до пошуку покупця перевірити документи на квартиру та за потреби узаконити всі зміни. Це пришвидшить оформлення угоди, зменшить витрати та зробить об'єкт привабливішим.