Купити квартиру під оренду у 2026 році: скільки можна заробити

За даними Держстату, у II кварталі 2026 року ціни на житло в Україні зросли на 19,6% у річному вимірі та на 3,8% проти попереднього кварталу. Водночас Національний банк зазначає, що на ринок суттєво тиснуть безпекові ризики, міграція та обмежена пропозиція нового житла. Для власника, який розглядає квартиру як джерело доходу, це означає просте правило: вибір конкретного міста й району важить не менше, ніж сам об'єкт.

Перш ніж рахувати прибуток, визначте мету покупки. Варіантів кілька: довгострокова оренда, подобова здача, перепродаж після ремонту або утримання житла як активу на довгий строк. Від цього залежить усе інше — від локації до бюджету.

Бюджет не дорівнює ціні квартири. До початкових витрат додаються ремонт, меблі, техніка, оформлення угоди, комісія посередникам, страхування та резерв на непередбачені витрати. Далі — розрахунок валової та чистої дохідності. Приклад: квартира за 2 мільйони гривень здається за 15 тисяч гривень на місяць. Річний валовий дохід — 180 тисяч гривень, тобто близько 9% від вартості житла. Але ці 9% інвестор на руки не отримає.

З доходу треба відняти податки, періоди простою, ремонт, комунальні та інші витрати. Для фізичної особи, яка здає нерухомість в оренду у 2026 році, ПДФО становить 18%, а військовий збір — 5%. Разом це 23% податкового навантаження на орендний дохід, ще до врахування решти видатків. Тому перед покупкою варто скласти просту фінансову модель: вартість об'єкта, очікуваний щомісячний дохід, реальна кількість місяців здачі на рік, витрати та чистий залишок.

Як обирати об'єкт. Початківцю не варто гнатися за максимальною потенційною дохідністю — важливіше зрозуміти, наскільки легко цю квартиру буде здати або продати. Дешеве житло в локації зі слабким попитом може виявитися гіршою інвестицією, ніж дорожче в районі з постійним потоком орендарів.

Готова квартира на вторинному ринку дає змогу оцінити стан будинку, район, сусідів, інфраструктуру та реальні ціни оренди. Первинний ринок, особливо на ранній стадії будівництва, обіцяє різницю в ціні, але додає ризики, пов'язані з девелопером і термінами здачі проєкту. Нерухомість під ремонт купують дешевше, вкладають кошти у відновлення, а потім здають дорожче або продають — проте перевищення кошторису чи затримка робіт здатні з'їсти очікуваний результат.

Окрема увага — безпеці. У звіті про фінансову стабільність НБУ зазначав, що високі безпекові ризики стримують купівлю житла, зокрема з інвестиційною метою. Оцінювати варто не місто загалом, а конкретну локацію та її перспективи для оренди й перепродажу.

Юридична перевірка обов'язкова. Перед угодою перевіряють право власності, обтяження, історію переходу прав і документи на об'єкт. Відомості про зареєстровані речові права та обтяження можна отримати з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, зокрема через портал "Дія". Мін'юст рекомендує перед придбанням на вторинному ринку брати актуальну інформацію з Держреєстру прав, а за потреби — деталізовані відомості про історію прав.

Порада власнику. Не купуйте квартиру лише тому, що "нерухомість завжди дорожчає". Результат формують ціна придбання, орендний дохід, витрати на утримання, податки, зміна вартості об'єкта та швидкість пошуку орендаря чи покупця. Порівняйте щонайменше кілька об'єктів, порахуйте чисту дохідність, перевірте юридичну історію та залиште фінансовий резерв.