Неофіційна оренда: як податкова виявляє порушників і скільки доведеться доплатити

Податкова може виявити неофіційну здачу квартири за кількома ознаками. Найчастіше увагу інспекторів привертають регулярні перекази на банківську картку власника: якщо щомісяця надходять однакові або схожі суми, це можуть розцінити як дохід від оренди. Також до уваги беруть листування з орендарем, оголошення на сайтах нерухомості та інші цифрові сліди.

Інформацію про нелегальну оренду можуть передати самі орендарі, сусіди чи інші люди через електронні сервіси ДПС. Втім, сама по собі скарга не призводить до автоматичного штрафу — податкова спершу має зібрати докази, що квартиру справді здавали, а отриманий дохід не декларували. Підтвердити факт можуть і побутові ознаки проживання людей, які зіставляють із платежами та листуванням.

Якщо порушення доведено, власнику доведеться доплатити 18% податку на доходи фізичних осіб і 5% військового збору — разом це 23% від отриманої суми. Окрім того, нараховують штраф у розмірі 25% від суми боргу, а за повторне порушення він зростає до 50%. Можливі також пеня та адміністративне стягнення, а за систематичного ухилення зі значними сумами — кримінальна відповідальність.

Щоб уникнути проблем, варто легалізувати оренду. Є два варіанти: здавати квартиру як фізична особа або зареєструвати ФОП. Для регулярної оренди зі стабільним доходом зручніше оформлювати ФОП, а якщо житло здають нерегулярно і без додаткових послуг, простіше сплачувати податки як фізична особа. У цьому разі подати декларацію та сплатити податок потрібно протягом 40 днів після завершення кварталу.

Верховна Рада вже підтримала зниження ПДФО для тих, хто офіційно здає нерухомість в оренду. Нові правила мають запрацювати з 1 січня 2027 року, але орендодавці й надалі повинні будуть подавати декларацію та самостійно сплачувати податок.