Протікає дах чи стояк: юрист пояснила, хто платить за ремонт у багатоквартирному будинку

Ключовий крок — з'ясувати, що саме пошкоджено: особисте майно власника квартири чи спільне майно всіх співвласників. До спільного належать не лише під'їзди, сходові клітини, підвали й горища, а й несучі та огороджувальні конструкції, дах, фасад, а також електричне, сантехнічне, механічне та інше обладнання, яке обслуговує більш ніж одну квартиру чи нежитлове приміщення.

«Якщо труба або інший елемент інженерної системи фізично знаходиться всередині квартири, це ще не означає автоматично, що ремонтувати його повинен виключно власник цієї квартири. Якщо цей елемент є частиною внутрішньобудинкової системи та обслуговує кілька приміщень, він може належати до спільного майна будинку», — каже Тетяна Тернавська.

Натомість обладнання й оздоблення, які обслуговують лише одну квартиру, ремонтує її власник за власний рахунок.

Поточний ремонт спільного майна може входити до послуги з управління будинком: перелік і порядок робіт залежать від договору з управителем та затвердженого кошторису. Якщо будинком керує професійний управитель, він має утримувати спільне майно згідно із законодавством і договором та повідомляти співвласникам про потребу капітального ремонту. За їхнім рішенням і в межах виділених коштів управитель може організувати капітальний ремонт і виступити замовником робіт.

Юрист наголошує: некоректно казати, що «ОСББ має за власні гроші відремонтувати дах». ОСББ — лише форма управління спільним майном, а гроші на роботи надходять насамперед із внесків співвласників та інших законних джерел. Дах належить не голові ОСББ чи управителю, а всім власникам квартир і нежитлових приміщень на праві спільної сумісної власності.

Масштабні роботи — повну заміну покрівлі, капітальний ремонт фасаду, заміну значної частини інженерних мереж — співвласники вирішують у встановленому законом порядку. Саме до їхньої компетенції належить ухвалення рішень про поточний і капітальний ремонт та вибір підрядників. «Якщо необхідний масштабний ремонт... питання проведення такого ремонту та його фінансування вирішують співвласники будинку у встановленому законом порядку», — зазначає Тетяна Тернавська.

Кошти не обов'язково мають бути лише додатковими внесками мешканців: закон допускає й інші незаборонені джерела, а в окремих громадах діють місцеві програми співфінансування. Водночас сама лише наявність проблеми не означає, що міськрада зобов'язана повністю оплатити ремонт приватного будинку.

В аварійній ситуації — прориві спільного стояка чи пошкодженні, небезпечному для мешканців, — не варто чекати загальних зборів. Спершу треба повідомити відповідальну за обслуговування особу: управителя, ОСББ або виконавця комунальної послуги, залежно від договору. Також важливо встановити причину: якщо спільне майно пошкодив конкретний власник, наприклад через самовільне втручання в мережі, йдеться вже й про відшкодування збитків іншим співвласникам.

«Тому у спірній ситуації алгоритм має бути таким: спочатку визначити, кому належить пошкоджений елемент, потім встановити, хто відповідно до договорів відповідає за його обслуговування, з'ясувати причину пошкодження і лише після цього визначати, за чий рахунок повинні проводитися роботи», — підсумовує юрист.

Найчастіша помилка мешканців — орієнтуватися лише на місце, де виникла проблема: «труба в моїй квартирі — отже моя» або «дах за межами квартири — отже його ремонтує держава». Основний критерій — правовий статус майна, його функціональне призначення та умови управління конкретним будинком.

Порада: перш ніж вимагати ремонт чи оплачувати його самостійно, перевірте статус пошкодженого елемента, умови договору з управителем або ОСББ і зафіксуйте причину пошкодження — це визначить, за чий рахунок проводитимуть роботи.