Продаж житла з 23 жовтня: нові перевірки боржників і як підготуватися

В Україні з 23 жовтня 2026 року запрацює новий механізм перевірки власників нерухомості під час оформлення угод. Державний реєстр речових прав автоматично обмінюватиметься даними з Єдиним реєстром боржників через захищені електронні канали. Адмініструє процес держпідприємство «Національні інформаційні системи».

Під час реєстрації будь-якого правочину нотаріус або держреєстратор у реальному часі бачитиме, чи внесено власника до реєстру боржників. Якщо так — це стане законною підставою відмовити в оформленні. Ручний пошук даних більше не потрібен: усе відбуватиметься автоматично.

Обмеження стосуватимуться не лише продажу. Заблокованими можуть бути дарування квартири, будинку чи земельної ділянки, передача майна в іпотеку або заставу та інші способи відчуження. Мета — унеможливити ситуації, коли боржник після відкриття виконавчого провадження швидко переоформлює майно на родичів, щоб уникнути стягнення.

Водночас закон передбачає винятки. Майно можна реалізувати в межах виконавчого провадження. Також відчуження допускається за погодженням державного або приватного виконавця, якщо це не порушує прав стягувача.

Сам по собі борг за комуналку, кредит, штраф чи податки не означає автоматичної заборони. Вирішальний фактор — внесення до Єдиного реєстру боржників, що зазвичай відбувається після відкриття виконавчого провадження на підставі судового рішення. До реєстру можуть потрапити через несплачені аліменти, кредити, податкові борги чи штрафи, якщо їх уже стягують примусово.

Для покупців нові правила знижують ризик придбати проблемну нерухомість: перевірка продавця відбуватиметься ще до завершення угоди. Експерти радять не чекати дня підписання договору — перед передачею авансу чи завдатку варто самостійно перевірити продавця в реєстрі боржників та переконатися у відсутності арештів та обтяжень. Якщо власника внесуть до реєстру вже після попереднього договору, але до основної угоди, продаж може зірватися. Тому в договорі про завдаток варто заздалегідь прописати порядок повернення коштів.

Продавцю перед виставленням нерухомості на продаж доцільно перевірити себе в реєстрі боржників. Якщо запис існує — звернутися до виконавця, уточнити суму заборгованості та порядок погашення. Після повної сплати потрібно дочекатися закриття провадження та виключення з реєстру. Інколи це відбувається автоматично, але якщо запис не зник — доведеться звернутися до виконавця для оновлення даних.

Автоматична перевірка не означає конфіскацію нерухомості. Заборона на добровільне відчуження та примусове стягнення — різні процедури. Водночас поріг, до якого єдине житло не може бути стягнуте, збільшено з 20 до 50 мінімальних зарплат. Виконавці передусім звертатимуть стягнення на кошти, рахунки та інші активи. Для військовослужбовців діє додатковий захист єдиного житла на період воєнного стану та рік після його завершення, крім випадків із іпотечним майном чи відшкодуванням шкоди від кримінального правопорушення.

Отже, головна новація — не нові підстави для вилучення житла, а автоматичний обмін даними між реєстрами. Це має зробити операції з нерухомістю прозорішими та запобігти переоформленню майна боржниками після відкриття виконавчого провадження.