Дарування квартири чи магазину: коли суд скасовує договір, а коли — ні

Дарування нерухомості — правочин, який легко укласти й непросто оскаржити. Верховний Суд у справах 2026 року показав, на чому саме будуються такі спори: суди з'ясовують, чи збігалося зовнішнє волевиявлення дарувальника з його справжньою волею і чи усвідомлював він наслідки підписання.

Коли доказів не вистачає

У справі №308/15909/24 позивачка намагалася визнати недійсним договір дарування магазину, посилаючись на стан здоров'я і твердячи, що не розуміла значення своїх дій. Суди першої та апеляційної інстанцій не знайшли підтверджень, що на момент підписання вона не могла усвідомлювати свої дії або керувати ними, і Верховний Суд із цим погодився.

Вага надавалася змісту нотаріально посвідченого договору: сторони підтвердили добровільність, розуміння умов і правових наслідків, відсутність примусу. Жінка особисто підписала і договір, і заяву про належність їй майна, а нотаріус засвідчила намір сторін укласти саме дарування. Медичні документи оцінювали в сукупності з іншими доказами, але вони не довели впливу хвороби на волевиявлення саме в момент укладення правочину. Суд зауважив: позивачка могла ініціювати судово-психіатричну експертизу, але не зробила цього.

Схожа логіка — у справі №932/8373/21. Там договір дарування уклали у 2019 році, а медичні документи, на які спирався позивач, датовані 2021-м. Ретроспективного висновку про стан здоров'я на момент підписання вони не містили, тож не підтверджували, що захворювання чи когнітивні порушення існували вже тоді й заважали розуміти характер правочину. До суду позивач звернувся лише через два роки. Не спрацювали й інші аргументи: не було доведено, що позивачеві перешкоджали користуватися квартирою, а несплата комунальних послуг сама по собі про недійсність не свідчить. Не підтвердилося й те, що замість дарування людина нібито хотіла укласти договір довічного утримання.

Коли договір справді скасовують

Інший підхід — у справі №686/24065/23 (постанова від 29 січня 2026 року). Тут Верховний Суд наголосив: перевіряти треба не лише дотримання нотаріальної процедури, а й відповідність зовнішнього волевиявлення дарувальниці її справжньому наміру. Те, що нотаріус прочитав договір і роз'яснив положення, не виключає помилки щодо природи правочину.

Серед критеріїв, які суд оцінює в сукупності: потреба у сторонньому догляді, чи є відчужена нерухомість єдиним житлом, чи продовжує людина там проживати після дарування, а також проміжок часу між укладенням договору і зверненням до суду. Кожна обставина окремо автоматичної недійсності не тягне.

У цій справі врахували похилий вік дарувальниці, потребу в догляді, те, що квартира була її єдиним житлом, і подальше проживання в ній. Додатково — короткий строк між підписанням договору в травні 2023 року та позовом у вересні того ж року. У сукупності це дало підстави визнати договір недійсним.

Окремо Верховний Суд висловився про зупинення провадження (постанова від 6 травня 2026 року, справа №161/22228/24). Апеляція зупинила розгляд справи про недійсність договорів дарування, бо в іншому провадженні вирішувався позов про стягнення боргу за договором позики. Верховний Суд це рішення скасував: для застосування пункту 6 частини першої статті 251 ЦПК України самого матеріально-правового зв'язку між справами мало, потрібно обґрунтувати об'єктивну неможливість розглянути справу. Матеріали дозволяли самостійно встановити обставини, на які посилався позивач.

Порада власнику

Якщо ви плануєте дарувати квартиру, будинок чи комерційну нерухомість або вже маєте на руках такий договір, пам'ятайте: нотаріальне посвідчення має вагу, але не робить правочин незмінним. Ризик зростає, коли дарувальник залишається жити в подарованому помешканні, потребує догляду, а позов подають швидко після підписання. Захиститися допомагає фіксація справжнього наміру — письмові пояснення сторін, відеофіксація підписання, звернення до нотаріуса, який детально роз'яснить наслідки. Якщо ж ви оскаржуєте дарування, самого діагнозу замало: потрібен доказ, що хвороба впливала на здатність вільно й усвідомлено висловити волю саме на момент укладення договору, і найкраще — висновок експертизи.